Bktp-omsk.ru

Делаем сами
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Сейчас квартиры в новостройках часто продаются со «свободной планировкой». А по сути – с намеченными в один кирпич стенами. О чем здесь на самом деле идет речь и так ли уж свободна эта свободная планировка, рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.

Бывает ли по-настоящему свободная планировка?

Вообще «свободная планировка» предполагает отсутствие межкомнатных стен и перегородок. В случае конструктивной необходимости несущие элементы в квартире могут быть представлены колоннами. То есть по сути дела вы получаете эдакую квартиру-студию или однокомнатную квартиру, из которой, в зависимости от метража и расположения окон, можно сделать трех-, четырех- или даже пятикомнатную квартиру. Естественно, такую перепланировку впоследствии необходимо узаконить. Также нужно быть готовым к тому, что площадь вашей перепланированной квартиры обязательно уменьшится за счет новых перегородок. И, конечно же, стоит помнить, что не каждую перепланировку удастся безболезненно согласовать.

В чем заключаются ограничения «свободной планировки»?

Какой бы просторной и «свободной» ни была ваша новая квартира, есть нормы, которые ни в коем случае не следует нарушать при перепланировке. Во-первых, нельзя объединять балкон или лоджию с внутренними помещениями квартиры (комнатой или кухней), затрагивая при этом внешние стены. Во-вторых, нельзя переносить санузел и кухню. «Мокрые» зоны квартиры должны располагаться над соответствующими «мокрыми» зонами соседей снизу (за исключением ситуаций, когда под вашей квартирой находятся только нежилые помещения). Нельзя также нарушать порядок размещения вентиляционных каналов, проводить изменения, которые могут нарушить прочность несущих конструкций дома.

Что делать, если в плане стены нарисованы, а в квартире – намечены в один кирпич?

Если межкомнатные перегородки в квартире не возведены, а намечены в один кирпич (газобетонный блок), необходимо внимательно изучить, что отражено в планировке квартиры. Если эти намеченные перегородки там есть, это и есть существующая на сегодняшний день планировка квартиры. И любое изменение – отклонение в расположении этих межкомнатных перегородок – необходимо согласовывать как перепланировку.

По сложившейся практике наличие таких незавершенных перегородок выгодно и строителям, и покупателям квартир. Первые экономят на работе и строительных материалах. А вторые не несут дополнительных затрат на демонтаж, как это происходит в случае с полноценными перегородками.

Стоит ли согласовывать произведенную перепланировку?

На этот вопрос ответ однозначный: перепланировку лучше начинать с получения всех необходимых разрешений и согласований. За несогласованные действия, в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, положен штраф. Он относительно небольшой: до 2,5 тысячи рублей. Вместе со штрафом вы, как собственник квартиры, получите предписание согласовать выполненную перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние.

Несогласованная планировка существенно влияет на рыночную цену жилой недвижимости. Также далеко не каждый банк закроет глаза на проведенные работы и согласует ипотечную сделку по такому объекту. Но самое главное, пожалуй, заключается в другом. Наличие несогласованной перепланировки – хороший аргумент для торга со стороны покупателя квартиры.

Как, где и в какой момент согласовывать перепланировку, если она нужна?

Учитывая, что не каждую перепланировку возможно согласовать, любые действия по возведению новых перегородок, объединению санузлов и т. д. стоит начинать с предварительных согласований. Вас ждут следующие этапы.

  1. Силами специальной проектной организации или строительной компании (с сертификатом СРО на проектирование) разрабатывается проект перепланировки квартиры. Разработанный проект должен пройти экспертизу в надзорных и межведомственных органах, межведомственных комиссиях.
  2. На основании утвержденного проекта выполняются работы по перепланировке.
  3. Выполненные работы сдаются специально приглашенной комиссии, которая проверяет их соответствие изначально согласованному плану и составляет соответствующий акт. В отдельных случаях могут понадобиться акты скрытых работ, о которых стоит позаботиться заранее – в процессе ремонта.
  4. На основании полученных документов по соответствующему заявлению собственника вносятся изменения в кадастровый и регистрационный учет объекта недвижимости. После этого процесс согласования перепланировки можно считать законченным.

Свободная планировка в «Доме №1»: с чего начать создание уникального жилья

Рассказываем, о чем нужно помнить перед покупкой квартиры без межкомнатных стен

Сегодня квартиры со свободной планировкой — тренд на рынке жилой недвижимости. Интерес к квартирам без перегородок на первичном рынке растет с каждым днем.
Современные строительные технологии и монолитно-каркасное строительство позволяют возводить дома, в которых несущими являются только внешние стены здания. Квартиры в таких домах имеют согласованную планировку, но не имеют возведенных межкомнатных стен.
В проекте бизнес-класса «Дом № 1» застройщик УДСД обязуется возвести межкомнатные стены в квартирах с черновой отделкой на уровне 40 сантиметров от пола. После покупки собственник сам решает, завершить возведение стен или вовсе убрать их. Но во втором случае он должен узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку

Несмотря на то, что в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, в документах они есть, и любое отступление от чертежа уже будет перепланировкой. Покупателю нужно разработать и согласовать проект в Управлении градостроительства и архитектуры Нового Уренгоя и получить на нее разрешение.
Если квартира куплена в ипотеку, согласовать перепланировку нужно еще и с банком. Для этого необходимо обратиться в отделение банка-кредитора.
После ремонта необходимо получить новые документы на жилье: собственник приглашает специалистов Бюро технической инвентаризации для создания нового технического паспорта квартиры.

Верно расставить приоритеты

Вместе с дизайнером надо подробно обсудить будущий интерьер. Собственник должен задать себе вопросы: в какой части дома он находится больше времени? как часто встречает гостей? в спальне живет или только спит?
Распространенные ошибки в перепланировке — неправильно расставленные приоритеты и недостаточный метраж важных зон. Надо помнить, что детская зона не может быть без окна, а «отдавать» большое окно будущей гардеробной — нерационально.
Специалисты компании УДСД дают практически полную свободу действий покупателям жилья в «Доме № 1»: запрещено менять только расположение санузлов, ванных комнат и кухни. Других ограничений, связанных с переносом или полным отсутствием внутренних перегородок, нет.

Анна Каминская, руководитель управления продаж и маркетинга строительной компании УДСД:

— Главное достоинство квартир со свободной планировкой заключается именно в свободе действий собственника. Можно выделить довольно большую площадь, например, под детскую комнату, обустроить кухню-столовую, соединенную с гостиной, запланировать кабинет или комнату с санузлом для гостей.

Свободная планировка — только с черновой отделкой

Свободная планировка в проекте бизнес-класса «Дом № 1» — это не только отсутствие межкомнатных перегородок, но и исключительно черновая отделка. Застройщик проведет электричество, отопление, водопровод и канализацию, установит пластиковые стеклопакеты и железную входную дверь. Остальные хлопоты по обустройству квартиры лягут на плечи собственника.
При соблюдении всех требований и реализации индивидуального дизайн-проекта жильцы получат не просто комфортную квартиру, в которой приятно находиться, но и уникальное дизайнерское жилье, о котором мечтали. Это не покупка двух-, трех- или четырехкомнатной квартиры, а исключительная возможность самостоятельно решить, сколько именно комнат будет в квартире. Ведь планировка «под себя» учитывает потребности конкретных людей и семьи.

Подробную консультацию можно получить в офисе продаж застройщика УДСД по адресу: мкр. Дружба, 4, к. 1. Контактный телефон: (3494) 245-245

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.


Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.


Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

С чего начать

Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

В самом общем виде варианты действий могут быть такие:

Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.

За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.

Если ваша квартира стоит на учете без разграничения функциональных зон, дело обстоит сложнее. Например, есть санузел, а вся остальная площадь — одна большая жилая комната

Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.

Читать еще:  Способы резки металлов

В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.


Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.

Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей. МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ. В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.


Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.

Памятка по согласованию!

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

Какие использовать блоки для перегородок в квартире

Квартиры свободной планировки – это популярное решение для реализации собственных фантазий. Если в классическом представлении, покупая квартиру вы приобретаете спланированные комнаты, то свободная планировка подразумевает, что внутренние стены необходимо возводить самостоятельно. Для многих покупателей – это находка! В такой квартире возможно все!

Первый вопрос, с которым сталкиваются счастливые обладатели недвижимости свободной планировки – это выбор материала для возведения внутренних перегородок.

Строительный рынок в наше время изобилует множеством различных решений, которые отличаются друг от друга. Особой популярностью пользуются блоки. Давайте рассмотрим основные особенности их использования.

  1. Пеноблоки для перегородок в квартире
  2. Инструменты и материалы, используемые для кладки пеноблоков в квартире
  3. Пазогребневые блоки, как вариант межкомнатных перегородок
  4. Перегородки в квартире: недостатки гипсокартонных конструкций
  5. Строительство межкомнатных перегородок из блоков
  6. Чем укрепить стены из пеноблоков в квартире
  7. Рассчитываем количество блоков

Пеноблоки для перегородок в квартире

Какими плюсами обладают пеноблоки:

  • небольшой вес блоков;
  • небольшая цена;
  • хорошая теплоизоляция;
  • хорошая звукоизоляция;
  • простота монтажа.

Как производится кладка пеноблоков в квартире?

  1. Блоки должны быть комнатной температуры, поэтому их необходимо минимум за сутки занести в помещение, где будет производиться кладка.
  2. Пол, на который будут устанавливаться блоки должен иметь четкий горизонтальный уровень, в противном случае в процессе кладки необходимо выровнять поверхность.
  3. Кладка производится с использованием специального клея, который наносится на все участки примыкания блоков.
  4. Для более четкой кладки, можно разметить вертикали на стенах.
  5. Блоки укладываются в шахматном порядке и желательно после пяти рядов, дать клею высохнуть, чтобы не допустить деформации.

Инструменты и материалы, используемые для кладки пеноблоков в квартире

Для кладки пеноблоков в квартире используются следующие материалы:

  • грунтовка – для лучшей сцепки, пол и примыкающие стены предварительно грунтуются;
  • лопатка, шпатель, гребенка;
  • пузырьковый или лазерный уровень;
  • клей для пеноблоков.

Довольно популярными являются перегородки из гипсокартона. Материал стоит не дорого и его монтаж не занимает много времени, однако у таких конструкций есть множество недостатков.

Пазогребневые блоки, как вариант межкомнатных перегородок

Гипсовые пазогребневые блоки используются для возведения стен уже давно. Их размер больше, чем размер пеноблоков — 500х667х80 мм, что облегчает кладку невысоких перегородок. Эта разновидность блоков обладает повышенными показателями тепло и звукоизоляции. Они достаточно прочны, но не являются лучшим решением для использования во влажных помещениях. Для этих целей существуют влагостойкие пазогребневые блоки. Они не гниют, не горят, не выделяют химикатов и не диформируются.

Перегородки в квартире: недостатки гипсокартонных конструкций

  • слабая теплоизоляция;
  • плохая звукоизоляция;
  • небольшая прочность;
  • на гипсокартонные стены невозможно повесить тяжелые полки, шкафчики и прочее;
  • долговечность таких конструкций значительно меньше, нежели из пеноблоков.

Строительство межкомнатных перегородок из блоков

Остановимся подробнее на некоторых важных моментах.

Главное, что необходимо учитывать при возведении стен – их вертикаль. Для этого заранее нужно обзавестись пузырьковым уровнем, проверяя им каждый уложенный ряд.

Также стоит уделить внимание толщине шва. Он должен быть тонким, для чего используется гребенка. Тонкий шов более устойчив к появлению трещин и прочих деформаций.

Чем укрепить стены из пеноблоков в квартире

Разумеется, на возведении стен дело не заканчивается. Необходимо также произвести их отделку.

В большинстве случаев стены из пеноблоков штукатурят, используя цементные или гипсовые штукатурки.

Для создания особого дизайна, стены также обшивают различными материалами (дерево, гипсокартон, ламинат и прочее).

Рассчитываем количество блоков

Для точного расчета количество блоков, необходимо учитывать объем кладки и толщину блоков. Объем является производной ширины стен на высоту. Стоит подбирать толщину блоков исходя из собственных запросов. Главное на что влияет толщина – это звукоизоляция и возможность крепежа настенной мебели.

Для правильного подсчета количества блоков, используйте онлайн-калькулятор.

Таким образом мы рассмотрели тему блоков для перегородок в квартире. Независимо от того собираетесь ли вы выстраивать стены в частном доме, либо в квартире – пеноблоки являются отличным выбором для решения большинства поставленных задач.

Квартиры со свободной планировкой

В последние годы все чаще владельцы недвижимости стремятся создать уникальный и неповторимый дизайн своего жилья, который будет максимально удобным и эффектным. По этой причины квартиры со свободной планировкой особенно популярны на рынке.

Главное, не спешить с приобретением, ведь отсутствие планировки – это не только возможность воплотить свои задумки, но и немалое количество проблем. О многих из них счастливые покупатели даже не догадываются.

Если вам понравилась квартира со свободной планировкой, купить ее стоит только после того, как будут взвешены все плюсы и минусы подобного решения. Из преимуществ стоит отметить следующие:

  • свобода для дизайнера – ограничениями выступают только санузел и несущие стены;
  • для изменения планировки не требуется тратить время и денежные средства на снос стен;
  • владелец самостоятельно решает, сколько у него будет комнат.

Благодаря этим особенностям, возможно создание любого интерьера. Но существуют и сложности, решение которых может занять много времени.

Свободная планировка: о чем стоит знать при покупке

Стоит отметить, что согласно Жилищному кодексу РФ свободной планировки как таковой не существует. Статья 16 говорит о том, что в любом случае квартира структурно распределена на жилую и вспомогательную зоны. Более того, в документах на жилье обязательно четко прописаны границы комнат, кухни, санузла и пр.

Эти данные можно увидеть, например, в кадастровом паспорте на квартиру. В нем есть чертеж, на котором указаны все перегородки в помещении. При этом, не имеет значения, что застройщик предоставил жилье без фактических стен. Но согласно документам, владелец приобрел недвижимость с определенной планировкой.

И хотя дизайн квартиры со свободной планировкой равно пользуется популярностью из-за удобства последующего ремонта, есть минусы покупки подобного жилья. А именно:

  1. Стоимость. Покупатель должен быть готов, что недвижимость со свободной планировкой всегда дороже типовых вариантов. Хотя по факту застройщик даже сэкономил, не возводя стены.
  2. Квартиры сдают только с черновой отделкой , то есть, владелец получит в распоряжение бетонные стены, основные коммуникации и недорогие пластиковые окна.
  3. Нужно приготовиться к существенным затратам, которые сопровождают разработку нового архитектурного проекта. Потребуется продумать расположение стен и электрической проводки.
  4. Собственник должен будет позаботиться об устройстве полов, отделке стен и т.д.

Помимо этого, нужно понимать, что возведение стен в квартире со свободной планировкой обернется потерями площади. Например, изначально застройщик выставляет счет за 70 квадратных метров жилой площади, а после ремонта остается 65 квадратных метров.


Ремонт квартиры со свободной планировкой. Подводные камни

Стоит отметить, что свободная планировка не дает абсолютной независимости в обустройстве жилья. Самое простое решение – оставить все как есть. Тогда квартира будет считаться однокомнатной. Но при решении возвести перегородки владельцу предстоит решить ряд задач:

  • как возвести стены;
  • какое должно быть расстояние между перегородками;
  • что нужно учитывать при укладке напольного покрытия.

Также при покупке квартиры со свободной планировкой будущий владелец должен четко осознавать, что он платит за незавершенный объект. Закончить строительство и подтвердить его документально должен сам собственник за свои деньги.

Чтобы не было проблем – стены должны быть именно там, где они указаны в документах. В ином случае – даже малейшее отклонение от чертежа означает, что осуществляется перепланировка со всеми сопутствующими сложностями. То есть, покупка жилья со свободной планировкой не дает как таковой свободы – лишь избавляет от демонтажа стен и выноса мусора. А разработка нового проекта и его согласование потребуется в любом случае.

Немаловажный момент – далеко не все идеи возможно воплотить. Так запрещается:

  • выносить элементы отопления за внешние стены – даже если речь идет об балконе;
  • совмещать пространство квартиры и лоджии путем сноса внешней стены здания;
  • сносить или пытаться переместить несущие стены;
  • вмешательство в вентиляционную систему.

Если при разработке плана перепланировки эти тонкости не учитывались, то в уполномоченных органах не выдадут разрешения. Поэтому проект следует доверять опытному архитектору, знающему свое дело.

Как получить разрешение на перепланировку?

Хотя по факту в квартире со свободной планировкой отсутствуют стены, но в документах они указаны. Соответственно, любое отступление от чертежа – это перепланировка. Чтобы ее сделать, потребуется:

  • разработать проект;
  • согласовать его;
  • получить разрешение на перепланировку;
  • ввести объект в эксплуатацию по завершению ремонтных работ;
  • получить новые документы на недвижимость.

Для начала перепланировки владелец должен собрать следующие документы:

  • копии документов, которые подтверждают права владельца на жилье;
  • заявление, в котором указывают, какие работы по перепланировке будут произведены, режим ремонта, а также сроки;
  • письменное согласие на ремонт от компании, которая управляет домом;
  • эскиз перепланировки;
  • дополнительные бумаги в случае, когда перепланировка касается несущих конструкций – понадобится проектная декларация и договор об авторском надзоре разработчика проекта;
  • копии разрешительных документов, если планируются функциональные изменения помещений;
  • согласие в письменном виде на перепланировку от всех, у кого есть права собственника на квартиру, или страховой договор гражданской ответственности перед третьими лицами.

Если владелец недвижимости решил заняться перепланировкой, то ему потребуется ознакомление с Жилищным кодексом, Градостроительным кодексом, Строительными нормами и правилами. Помимо этого, нужно учитывать местное законодательство в данной сфере.

Кому выгодна свободная планировка в новостройке

В рекламе от застройщика часто выделяется, что квартиры в новостройках продаются со свободной планировкой. Что это такое и в чем ее преимущества?

Прежде всего, стоит разобраться, что представляет из себя свободная планировка в новостройке. Действительно ли собственник, приобретая такую квартиру, может проектировать любой ремонт?

По словам Павла Телушкина, исполнительного директора компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»), свободная планировка – это условное понятие, так как на поэтажном плане БТИ любая квартира имеет внутренние границы. «Как правило, застройщики обозначают эти перегородки кирпичной кладкой на полу. Предполагается, что покупатель впоследствии в ходе проведения отделочных работ самостоятельно возводит межкомнатные стены. Если он никак не нарушает намеченные границы, то впоследствии не обязан согласовывать свой ремонт с Мосжилинспекцией. В остальных случаях формально требуется одобрение соответствующего органа, иначе такая перепланировка может быть признана незаконной».

Как рассказал эксперт, допускается отклонение от обмеров БТИ не более, чем на 10 см. «Кроме того, нельзя переносить так называемые «мокрые» зоны – санузел или ванную. Запрещается увеличивать площадь нежилых помещений за счет жилых. Таким образом, в действительности, предусмотренные техническими нормами ограничения никаких «свободных планировок» не предполагают. Однако строгость норм, как водится, нивелируется необязательностью их исполнения, поэтому у массового покупателя укоренилось представление о законности свободных планировок», — говорит Павел Теплушкин.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина подчеркнула, что свободной планировка считается только условно. «Перенос стен даже на 10 см или их возведение в другом месте, нежели в плане у застройщика, уже будет считаться перепланировкой. Если действовать согласно букве закона, то при перепланировке необходимо согласование с органом местного самоуправления, то есть в Москве с Мосжилинспекцией. То есть еще перед началом отделочных работ нужно разработать проект, согласовать его и получить разрешение. После завершения ремонта уже нужно вызвать БТИ провести новые обмеры и получить новые документы на квартиру.

Но многие покупатели квартир свободной планировки сразу же передвигают стены, как задумали, и не занимаются согласованием и получением нового плана. Но вот если такие жильцы решат продавать квартиру, им все же придется оформить перепланировку и получить новый план БТИ. Для этого нужно будет обратиться в Мосжилинспекцию с техническим заключением о допустимости и безопасности произведенных работ. Данное заключение должно быть оформлено проектной организацией, которая является автором дома, также возможно заключение от МосжилНИИпроект», — рассказал эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» , добавляет, что свободные планировки в новостройках Москвы и области стали популярны около 10 лет назад. «Первоначально они были прерогативой дорогой недвижимости, где покупатель имел средства на индивидуальный проект интерьера.

Сегодня отсутствие межкомнатных перегородок встречается в любых домах, кроме панельных. Застройщики недвижимости массового сегмента осознали, что многие покупатели также хотели бы жилье с индивидуальной планировкой. К тому же отсутствие необходимости возводить некапитальные стены существенно снижает себестоимость строительства», — подчеркнул эксперт.

Очевидные плюсы и неочевидные минусы

Мы также узнали у игроков рынка недвижимости, в чем плюсы и минусы свободной планировки. А также, есть ли здесь какие-либо подводные камни, о которых не любят предупреждать застройщики.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Ну, конечно, к очевидным плюсам можно отнести возможность выбора для покупателя, то есть стены можно выводить или не возводить, опираясь на свои потребности или дизайнерские задумки, также стены можно «передвинуть», тем самым увеличив нужную комнату, например, кухню.

Из минусов можно, пожалуй, упомянуть лишние трудозатраты и финансовые затраты по работам возведения стен.

Менее очевидный минус – это невозможность свободного передвижения стен, несмотря на свободную планировку. То есть по факту покупатель приобретает квартиру без стен, а, начиная ремонт, понимает, что сильно отойти от плана БТИ не получится. Ведь в любой квартире есть несущие конструкции, на которые приходится опираться, планируя перегородки, и порой они так расположены, что вариативность в расположении стен просто отсутствует. Таким образом, покупатель минусы свободной планировки ощущает, а попользоваться плюсами у него не получается.

Читать еще:  Отделка пола на открытом балконе

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

Еще один минус касается квартир свободной планировки большой площади. Например, покупатель присматривается к однокомнатной квартире площадью 50-55 кв.м, и такие предложения были особенно распространены в докризисное время, и рассчитывает по факту сделать из нее двухкомнатную квартиру, поставив перегородку. Но вот окно в такой квартире одно (не считая кухни), следовательно, вторая комната будет темной. Правда, находчивые покупатели и из этой ситуации находят выход – кто-то делает межкомнатную стену из светопрозрачных конструкций, чтобы естественный свет от окна попадал и во вторую комнату».

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):

« Главный плюс свободной планировки – это простор для фантазии покупателя, ведь он практически не ограничен в выборе дизайна, размера и формы комнат. Чаще всего новоселы любят объединять гостиную и кухню, превращая их в студии, если размеры данных помещений по отдельности не впечатляют. В премиальном сегменте свободная планировка предпочтительна, потому что позволяет создать дополнительные технические помещения (скажем, хранилище для меховой одежды), а также жилые комнаты для гостей или прислуги. Однако для этого нужны квартиры с большими метражами, которых становится все меньше даже в премиальном или элитном сегменте за редким исключением (к примеру, проект «Квартал Триумфальный»).

Фото © Дарья Дувидзон/ Москва меняется

В то же время главный плюс свободной планировки для одних покупателей может оборачиваться минусом для других. Квартира без перегородок всегда предполагает самостоятельное проведение ремонта. Для клиентской аудитории эконом- и комфорт-класса это выливается в расходы, равные 10-20% от стоимости квартиры. Покупатели высокобюджетного жилья более лояльно воспринимают свободную планировку, рассматривая ее как минимально необходимую опцию, ведь они, как правило, не приемлют никаких типовых дизайнерских решений и стремятся организовать жилое пространство под свои вкусы».

Спорное преимущество для недорогого жилья – с точки зрения экономии

Так что же считают эксперты: выгодно ли в конечном итоге приобретение квартиры со свободной планировкой для покупателя? Есть ли здесь экономия?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«Сегодня покупатели имеют весьма ограниченные бюджеты, поэтому они стремятся найти проекты с уже распланированными квартирами. Однако в большинстве проектов по-прежнему предусмотрены свободные планировки. В новостройках бизнес-класса и элитного сегмента квартиры без перегородок и отделки считаются нормой. Покупатели премиального жилья всегда сами решают, как распланировать пространство. В жилых комплексах эконом- и комфорт-класса сейчас преобладают монолитные дома, однако встречаются и панельные новостройки, в которых свободной планировки нет по определению.

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

Тем не менее, свободные планировки уже стали данностью. Как правило, все клиенты заранее готовятся к тратам на возведение перегородок и ремонт еще до выбора квартиры. В большинстве случаев, покупатели первичного жилья воспринимают свободную планировку как творческий вызов для собственной фантазии.

Вместе с тем, снижение платежеспособности клиентов с одной стороны, и высокая конкуренция девелоперов – с другой, заставили последних все чаще предлагать на рынке квартиры «под ключ». Полагаю, что эта тенденция сохранится в будущем, и квартиры со свободными планировками постепенно будут уходить в прошлое.
Квартиры свободной планировки дешевле. Правда, такие проекты, как правило, не имеют даже черновой отделки. Если к их стоимости прибавить расходы на выравнивание стен, пола, потолка, возведение перегородок, разведение электропроводки, свободная планировка окажется дороже готовой. Главные достоинства – экономия при покупке и возможность сразу приступать к реализации собственного плана, не утруждая себя демонтажем или переносом уже существующих стен. Недостатки обладания квартирой без межкомнатных перегородок связаны с высокой стоимостью ремонта и сложной процедурой согласования планировки. Только на утверждение проекта в среднем требуется 3 месяца и порядка 100 тысяч рублей. На его воплощение – в разы больше».

Фото © Сергей Авдуевский / Москва меняется

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»):

« С точки зрения экономии средств, безусловно, свободная планировка влечет за собой повышенные расходы на ремонт. Отделка от застройщика по определению станет более выгодным вариантом для покупателя массового жилья, чем ремонт своими силами, ведь застройщик экономит средства (а значит и устанавливает более низкую цену на квартиру с ремонтом) за счет масштабной закупки стройматериалов.

Для премиального сегмента свободная планировка все же предпочтительнее. Вероятность «попасть в яблочко» и угодить вкусам покупателей дорогостоящего жилья практически сводится к нулю. Готовый ремонт для таких клиентов чаще всего – это жирный минус, ведь им придется тратить время и деньги, чтобы избавиться от него и очистить площадку для собственного дизайн-проекта».

Фото © Дарья Дувидзон/ Москва меняется

Таким образом, как оказалось, «свободная планировка» — понятие весьма условное. И если в более высоких сегментах она является одним из важных предпочтений покупателей, то для доступного жилья оборачивается дополнительными расходами на ремонт. Тем не менее, она дает и определенные возможности для фантазии дизайнера интерьера – вопрос только в том, смогут ли этими плюсами они воспользоваться. Портал Москва Меняется желает Вам удачного выбора и легкого ремонта!

Текст © Евгения Калачихина

Что лучше выбрать: квартиру со свободной или готовой планировкой

Что вкладывается в понятие свободная планировка?

Современные строительные технологии, например, монолитно-каркасное строительство, дают возможность возводить дома, в которых несущими будут только внешние стены здания, что освобождает собственника от ограничений, связанных с переносом внутренних перегородок.

Такая жилплощадь выглядит как единое жилое пространство и носит название свободной планировки. В квартире в этом случае обозначено, где будет кухня, где санузел, поскольку прокладка коммуникаций заложена еще на этапе строительства. На остальной площади стены отсутствуют, и будущий собственник может в полной мере проявить свою фантазию.

Спрос на квартиры со свободной планировкой растет из года в год, жильё бизнес-, премиум- и элит-классов строится в основном таким способом.

Многим кажется заманчивым приобретение такой квартиры, поскольку можно, руководствуясь своей фантазией, создать свой неповторимый комфортный дизайн, воплотить самые смелые мечты и создать идеальный вариант уютного, или авангардного, или функционального жилого пространства.

Однако, если вы намереваетесь стать собственником жилья со свободной планировкой, стоит иметь в виду, что юридического понятия «свободная планировка» нет.

Каждый покупатель должен знать, что любой квартире присуща планировка, утвержденная городской администрацией. Следовательно, предположение, что «свободная» планировка дает возможность где вздумается строить перегородки и переносить помещения с разным функционалом, ошибочно. Неосведомленность в этом вопросе часто приводит к возникновению проблем, вплоть до невозможности узаконить выполненную перепланировку, которую владелец квартиры таковой даже не считал.

Потому при покупке квартиры свободной планировки обязательно нужно ознакомиться со строительным (поэтажным) планом здания, на котором полностью обозначено расположение комнат, согласованное и прошедшее госэкспертизу ещё до начала застройки. Получить этот документ можно у застройщика или в управляющей компании.

В чем преимущества свободной планировки?

Главным достоинством жилплощади со свободной планировкой является именно возможность выбора количества комнат и дизайна будущей квартиры. Здесь можно сделать все по своему вкусу без необходимости сносить стены, что позволит собственнику существенно сэкономить и время, и деньги.

Планировка, осуществляемая согласно своим представлениям об идеальном жилье, позволит сделать проживание удобным и приятным, да и сам процесс планирования пространства принесёт немало положительных эмоций.

Свободная планировка – замечательный вариант для любителей оригинального жилья, для тех, кто хочет видеть свою квартиру не похожей на все остальные.

Такой вариант может быть интересен творческим или требовательным людям, желающим смоделировать жилплощадь в полном соответствии со своими мечтами.

Рискнуть приобрести такую квартиру имеет смысл, ведь квартира мечты есть далеко не у каждого человека. К тому же, покупка такой квартиры – отличная тренировка перед строительством собственного загородного дома, так как вы приобретете бесценный опыт планирования пространства.

Чем квартиры без внутренних стен проигрывают готовой планировке?

Обойдется собственнику дороже

Для семей со средними финансовыми возможностями квартира со свободной планировкой будет не лучшим вариантом.

Во-первых, сама стоимость покупки жилья со свободной планировкой будет на 5-10% выше, чем покупка квартиры с готовой отделкой. Застройщики позиционируют свободную планировку как основное преимущество, это дает им возможность завысить цену.

Во-вторых, при приведении такой квартиры в жилой вид стоимость квадратного метра может очень сильно увеличиться. В квартирах свободной планировки имеется только черновая отделка. Будущий собственник приобретает бетонную коробку. Отопление, водопровод и канализация проложены застройщиком, имеются стеклопакеты и входная дверь, а остальное обустройство квартиры производит собственник по своему вкусу и из своего кошелька.

Одна только работа дизайнера по составлению проекта обойдется собственникам квартиры не в одну сотню тысяч рублей. Помимо этого, потребуется также закупить материалы и оплатить работу строительной бригады.

Кроме возведения стен, собственнику придется оплатить услуги специалистов по подводке электричества в квартиру, поскольку в таких домах устанавливается только общий электрический щит на этаже. Для этого сперва потребуется заказать проект на данный вид работ.

Требует согласования перепланировки

Далее владелец квартиры без внутренних стен сталкивается с тем, что действительность несколько далека от красивой сказки.

Свободная планировка все же имеет утвержденный план БТИ, поэтому владельцам предстоит не просто строительство перегородок, но и обязательное согласование всех изменений в соответствующих инстанциях.

Наличие ограничений

Несмотря на всю “свободу” планировки, собственник все же сталкивается с целым рядом ограничений. В частности:

  1. Запрещается переносить кухню и санузел. Эти помещения не должны располагаться над жилыми комнатами соседнего этажа.
  2. Обустраивать жилые комнаты без окна и приборов отопления.
  3. Объединять балконы и лоджии с комнатами.
  4. Размещать батареи центрального отопления на балконах и лоджиях.
  5. Сносить несущие стены и нарушать их устойчивость.
  6. Устанавливать перегородки, которые помешают доступу к инженерным коммуникациям.
  7. Зашивать воздуховоды.
  8. Запрещается прятать в стену газовые трубы.

Бывает, что, приобретая большую квартиру, покупатель не замечает, что по документам жилая зона значительно меньше общей площади. Это чревато тем, что для расширения жилого пространства будет задействована площадь из зоны недостаточного освещения. Тогда проект могут не согласовать.

Несоответствие метража

Площадь квартиры без стен в итоге может оказаться меньше обозначенной застройщиком. Квадратные метры может «съесть» разметка квартиры. Акт приема-передачи жилья различия в метраже не регулирует, поэтому, если покупатель не хочет оплачивать несуществующие квадратные метры, ему потребуется оформить дополнительное соглашение и проводить обмеры с участием специалистов БТИ, произвести перерасчет и затем требовать компенсации от застройщика.

Изменение сроков заселения

Покупая жилье без стен, обычно не принимают во внимание, что времени от приемки госкомиссией до начала ремонтных работ пройдет гораздо больше, чем, если квартира полностью спланирована.

На разработку и утверждение нового проекта уйдет несколько месяцев. Если столько же времени потратить на сам ремонт, то получается, что при выборе свободной планировки срок заселения в собственное жилье значительно отодвигается.

Заключение

Таким образом, свободная планировка таит в себе немало сюрпризов, и следует хорошо рассчитать свои возможности, прежде чем решиться создавать квартиру своей мечты. Несомненно, вариант покупки жилья с готовой планировкой будет гораздо практичнее.

Перепланировка квартиры в новостройке в 2021. Все особенности.

Перепланировка в новостройке- это изменение конфигурации перегородок, присоединение балкона или лоджии, устройство новых проёмов, и даже установка сантехнических приборов.

Согласование перепланировки в новостройке имеет ряд своих нюансов, о которых мы постараемся рассказать в этой статье. Перепланировка в новостройке должна осуществляться на основании соответствующего разрешения, для получения которого необходимо соблюсти определенные требования. Советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры, в которой, в частности, рассматривается вопрос о том, как узаконить перепланировку в новостройке, а особенности этого процесса именно для новостроек мы рассмотрим ниже. Итак, как выполнить перепланировку в новостройке правильно и без нарушений?

Содержание статьи

  • 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.
    • 1.1.Перепланировка в новостройке до получения собственности.
    • 1.2. Перепланировка квартиры свободной планировки.
    • 1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

    1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

    Согласованная перепланировка в новостройке.

    В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

    Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

    Согласно п. 2.5.1.1.1.9 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

    • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
    • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
    • согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;

    Новостройка со свободной планировкой.

    Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

    В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

    К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

    Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.

    Комментарий к видео:
    Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2020 на момент 2021 года при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

    1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

    В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

    Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

    Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фото в примере №1.
  • Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка .

Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены. Этот план прилагается к плану БТИ и подаётся в Жилищную инспекцию. Однако, для некоторых жилищных комплексов Жилинспекция требует, чтобы БТИ по архитектурно-строительному плану сделала проект зонирования, на котором будут указаны все внутренние помещения квартиры.

Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

Теперь об обмерах здания кадастровым инженером. В последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле) и именно они отображаются в графической части выписки ЕГРН. Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. Далее возможно несколько вариантов:

  • Если в кадастровом плане указаны все внутренние перегородки, то БТИ отрисовывает план квартиры в соответствии с ним;
  • Если в кадастровом плане обозначены только санузлы и кухня, то БТИ делает проект зонирования на основании архитектурно-строительного плана, о котором мы уже писали;
  • Если в кадастровом плане внутри квартиры ничего не обозначено, то техник БТИ тоже рисует план без внутренних зон и перегородок. В этом случае для согласования перепланировки к документам прикладывается «пустой» кадастровый план, «пустой» план БТИ и архитектурно-строительный план, планировка которого берётся за исходную.

1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали из Постановления Правительства Москвы № 508, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

С этой статьёй читают

Оформление перепланировки квартиры или помещения 2021. Разбор.

Плюсы и минусы свободной планировки

На строительном рынке всё чаще появляются квартиры со свободной планировкой, в которых отсутствует привычное чёткое разделение пространства на функциональные зоны. Проблема заключается в том, что многие покупатели, приобретая такую квартиру, плохо представляют себе, чем это обернётся и какие предстоят расходы на перепланировку и дальнейшее обустройство помещения.

Степень свободы покупателя

Возможность самостоятельно планировать внутреннее пространство своего жилья выглядит довольно привлекательно, однако владельцы подобных квартир зачастую не предполагают, что законодательные нормы несколько ограничивают их желания. На самом деле существует утверждённый проект всех жилых и подсобных помещений, а внесение любых изменений связано с получением разрешения на перепланировку. По сути, застройщик возводит только внешнюю оболочку дома и подводит коммуникацию, предоставляя жильцам возможность самостоятельно возводить внутренние перегородки для формирования отдельных помещений.

Исходя из этого, можно выделить основные недостатки квартир со свободной планировкой:

более высокая стоимость по сравнению с типовыми квартирами;

необходимость получения разрешения соответствующих органов на внесение изменений в существующий проект;

невозможность перепланировки кухни и санузла;

потери площади при возведении перегородок.

Кроме того, собственник должен быть готов к большому объёму работ. Ему придётся возводить перегородки, выполнять разводку водопровода и электричества, заниматься чистовой отделкой практически всех поверхностей.

Но даже не это главное — собственник новой квартиры не может по своему желанию менять расположение той или иной зоны. Например, так называемые «мокрые зоны», включающие кухню и санузел, должны находиться в местах, определённых проектом. В законодательстве чётко оговаривается, что расширение мокрых зон за счёт жилых помещений не допускается, поэтому при отсутствии коридоров увеличить площадь санузла и кухни не получится.

Затраты и согласования

Каждый покупатель квартиры со свободной планировкой должен быть готов к тому, что стоимость его жилья после проведения всех работ станет несколько ниже. Дело в том, что возведение перегородок приведёт к уменьшению площади квартиры, что найдёт своё отражение в регистрационных документах, полученных в БТИ. Соответственно, при продаже жилища это скажется на его стоимости. Повысить цену этой жилплощади до прежнего уровня не помогут даже те финансовые затраты, которые придётся вложить в ремонт.

Прежде всего, попав в свою квартиру, Вы обязательно должны иметь при себе строительный или поэтажный план, на котором отмечено расположение жилых комнат и служебных помещений. Привязка санузла и кухни к определённым местам в квартире объясняется фиксированным расположением некоторых инженерных коммуникаций, например, владельцу будет чрезвычайно проблематично переместить вентиляционные шахты или водопроводный стояк в иное место.

Возникает логический вопрос: а что может поменять в такой квартире сам собственник? Попробуем на него ответить. Итак, в жилище со свободной планировкой можно:

расширить площадь ванной, туалета или кухни за счёт кладовок или коридора (однако значительное увеличение площади мокрых зон нежелательно, это приведёт к незапланированному увеличению нагрузки на вентиляционную систему);

самостоятельно определять расположение дверных проёмов в перегородках;

объединить балкон или лоджию с комнатой или кухней (без переноса радиатора, чтобы не нарушить гидравлический баланс отопительной системы).

Однако следует помнить, что любое отступление от проектных данных должно предваряться получением согласования, что требует и времени, и денег.

Как правило, свободная планировка чаще применяется при строительстве панельных домов, которые можно возводить без внутренних несущих стен. Понятно, что строительство такого дома обойдётся застройщику намного дешевле, чем при строительстве полноценных квартир. Для повышения покупательского интереса к дешёвому жилью (и для повышения его рыночной стоимости) застройщики идут на маркетинговые хитрости — предлагают потенциальным покупателям квартиры со свободной планировкой.

Согласитесь, такое словосочетание воображает полную свободу действий по планировке собственной квартиры, что резко повышает её ценность в глазах покупателя. Конечно, такое помещение может удовлетворить ваши желания и дизайнерские таланты, но если Вы не готовы к значительным финансовым вложениям в ремонт нового жилья, лучше присмотреть традиционный вариант квартиры. В конечном итоге она обойдётся значительно дешевле.

Перепланировка квартиры со свободной планировкой в каркасном доме

Каждый собственник квартиры со свободной планировкой сталкивается с проблемой адаптации помещения под свои потребности и согласования новой планировки квартиры.
В этой статье мы расскажем об особенностях перепланировки квартиры со свободной планировкой, на примере нашего проекта квартиры на проспекте Победителей, жилой комплекс «Лебяжий».

Квартиры со свободной планировкой в настоящее время стали очень популярными на рынке жилой недвижимости. Количество таких квартир растет с каждым днем. Компании — застройщики определяют свободную планировку, как основное достоинство квартиры. Действительно, для многих такой факт является привлекательным, потому что кажется, что можно реализовать любые дизайнерские задумки и решения. Но на самом деле, это не так. Предлагаем разобраться.

Как только владелец такой квартиры, получает технический паспорт БРТИ, он конечно же начинает планировать размещение комнат и выясняется, что понятия «свободная планировка» вообще не существует. В каждой квартире есть своя планировка, утвержденная и прошедшая Госстройэкспертизу.

Технический паспорт БРТИ квартиры со свободной планировкой

Проведем сравнение тех паспорта БРТИ и строительного проекта, по которому дом был возведен.

Паспорт БРТИ отражает помещение с общей жилой комнатой с кухонным оборудованием, спальни и двумя санузлами.

Архитектурный план квартиры

Ниже приводим план, прошедший Госстройэкспертизу, где пунктиром выделено функциональное зонирование комнат. В строительном проекте пунктирами обозначены места возведения стен и установки перегородок за счет собственника помещения.

Согласно пунктиров, квартира имеет весь набор помещений, определенный СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания», а это 3 жилых комнаты, коридор, кухню, санузлы, летние помещения (лоджии). Видно, что строительный проект жилого дома значительно отличается от технического паспорта БРТИ.

Это разночтение строительного проекта и технического паспорта вводит в заблуждение собственников таких квартир. Мнение, что «свободная планировка» позволяет как угодно возвести перегородки – ошибочно. Зачастую, установленные перегородки по желанию собственника невозможно узаконить, хотя хозяин такой квартиры при возведении стен думает, что действует на законных основаниях. Нужно понимать, что на зоны кухни, мокрых зон и прочих площадей распространяются те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

Проект перепланировки

Самый трудный для проведения перепланировки вариант, где вся площадь квартиры за исключением, санузла является единой жилой площадью, как в нашем случае.

Например, отсутствие коридоров в квартире не дает возможности расширить санузел, потому что согласно СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания» п. 4.16 расширение санузла в сторону жилой комнаты возможно только на 25% площади санузла. Бывает такое, что все возможные планировки с учетом строительных норм не устраивают собственников таких квартир.

Подобных нюансов может быть множество. Поэтому перед покупкой такой квартиры нужно тщательно анализировать возможные варианты перепланировки заранее.

Хозяйка нашей квартиры, хотела получить удобное пространство для своей семьи, где растет маленький сынишка.

Из множества вариантов, предложенных проектным бюро «Тектоника» семья выбрала, на наш взгляд, самый удачный.

Небольшой коридор, из которого сразу можно попасть в просторную гостиную с кухней. Зоны спальни отделены от общих зон коридором. Увеличено остекление в наружных стенах всех комнат. Санузел хозяев увеличен на 25% от площади санузла. Гостевой санузел остался без изменения. Предусмотрен большой гардероб. В этом проекте мы максимально использовали визуальные приемы для зрительного увеличения пространства.

После выполнения план-схемы, и получении Решения администрации нами был выполнен строительный проект, пройдена Госстройэкспертиза и получено положительное заключение.

Для чего нужна Госстройэкспертиза, можно почитать в нашей статье здесь.

Утверждение перепланировки

Ниже представлен фрагмент строительного проекта, необходимого для утверждения перепланировки и получения нового технического паспорта.

Наши идеи согласованы хозяйкой квартиры и воплощены без изменений.

При заказе услуги перепланировки «под ключ» в Проектном бюро «Тектоника» вариантные планировочные решения выполняются бесплатно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector